嚴(yán)守“房住不炒”，迎接“十四五”新機遇
發(fā)布日期:2021/7/1 14:20:54 | 瀏覽次數(shù):7234 來源:特發(fā)地產(chǎn)-孫林晶2021年是“十四五”的開局之年，國家經(jīng)濟將在“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進”的新發(fā)展格局下保持韌性�！笆奈濉币�(guī)劃中指出：房地產(chǎn)事關(guān)民生消費和投資發(fā)展，助力經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，中央將繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，落實城市主體責(zé)任，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標(biāo)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
2020年是跌宕起伏的一年，在這個充滿不確定性的年份里，基于穩(wěn)財政、穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)的核心訴求，2020年上半年，多省市政府采取多種方式為市場減壓、為企業(yè)紓困，比如在土地出讓環(huán)節(jié)，增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供給向租賃住房建設(shè)傾斜、延期或分期繳納土地款、延長開竣工期限等；在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上，從供、需兩端助力市場復(fù)蘇，主要涉及放寬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、適度放松限價、實行人才新政、稅費減免、購房補貼以及公積金信貸政策調(diào)整等。下半年購房需求集中釋放，伴隨著市場過熱，熱點城市政策也隨之加碼，主要政策涉及升級限購、限貸、限價、限售以及增加房地產(chǎn)交易稅費等內(nèi)容，其中深圳政策力度最為嚴(yán)苛。從房企融資和居民房貸來看，2020年我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。2020年上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，央行三度降準(zhǔn)釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調(diào) LPR 利率中樞，5 年期以上LPR累計降幅達15個基點，但下半年央行設(shè)置“三道紅線”分檔設(shè)定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負債。未來房地產(chǎn)行業(yè)將以去杠桿為目標(biāo)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線，“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊。
展望未來，三大紅利漸消退，但行業(yè)空間仍在。一是人口紅利：人口增長率降低，城鎮(zhèn)化率增長放緩，十四五期間，25-34歲的首次置業(yè)群體數(shù)量減少，由此可見人口帶來的紅利減弱；二是土地紅利逐漸減弱：過去，土地紅利來自于地價房價上漲的預(yù)期，當(dāng)前房價上漲受限，房價與地價之間的差距逐步縮小，土地紅利逐漸消失；三是金融紅利逐漸消失，企業(yè)規(guī)模增長往往伴隨杠桿的使用，在金融政策嚴(yán)監(jiān)管下，企業(yè)所能享受的金融紅利也在逐步消失。然而，新的賽道正在出現(xiàn)，兩大新紅利放大。一是城市群紅利逐漸放大：十四五規(guī)劃建議明確城市群建設(shè)方向，城市群是經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的載體，對比發(fā)達國家，人口等資源向核心城市群聚集是必然趨勢，城市群的紅利將逐步放大；二是存量紅利來臨：實施城市更新行動、加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)是推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容，在新型城鎮(zhèn)化推進進程中，助推企業(yè)向存量布局。
目前，企業(yè)已進入從規(guī)模增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展的新跑道，需要房企根據(jù)企業(yè)基因、競爭優(yōu)勢和多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，聚焦“既促進主業(yè)，又適合自身”的多元化發(fā)展方向。2021 作為“十四五”開局之年，未來無論是物管、商業(yè)、租賃還是其他領(lǐng)域，都會給這個行業(yè)帶來巨大的價值，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮與以下四類企業(yè)合作：一是與有土地儲備優(yōu)勢的企業(yè)合作，增加土儲優(yōu)勢。當(dāng)前拿地難度逐漸加大，有豐富土儲的企業(yè)提前敲定了未來的貨值和業(yè)績規(guī)模，有利于降低風(fēng)險，鎖定利潤，充裕低價的土地資源將是未來發(fā)展的保障；二是與具備獨特資源背景的企業(yè)合作，比如國企資源、政府資源；三是與管理紅利突出的企業(yè)合作，共享管理紅利，比如成本管控能力突出、產(chǎn)品打造能力突出，從而增強產(chǎn)品競爭力；四是與多元化領(lǐng)先的企業(yè)合作，形成多元助力，加速多元化業(yè)務(wù)的布局，并且依靠多元化業(yè)務(wù)的技術(shù)和產(chǎn)品賦能自身項目的開發(fā)，提升地產(chǎn)開發(fā)的綜合競爭力，并打造“第二”利潤增長點。例如碧桂園并購華大農(nóng)業(yè)，快速布局農(nóng)業(yè)科技領(lǐng)域，萬科收購普洛斯，躍居物流倉儲領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。
2016年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”概念，隨后成為“十三五”時期房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃的核心指導(dǎo)思想，此次“十四五”規(guī)劃再次強調(diào)，且將“房住不炒” 首次寫入規(guī)劃建議中，表明在國內(nèi)國際經(jīng)濟雙循環(huán)的新發(fā)展格局背景下，房住不炒、租購并舉、因城施策、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展將作為長期政策調(diào)控的主基調(diào)。
未來，中國房地產(chǎn)進入發(fā)展新紀(jì)元，更多改變正在發(fā)生，更多不確定性的未來，等待我們?nèi)ヌ魬?zhàn)！