地產(chǎn)多元化下的數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)模式探索
發(fā)布日期:2020/11/10 15:20:25 | 瀏覽次數(shù):8240 來源:朱睿/特發(fā)地產(chǎn)公司一、“新基建”的時(shí)代背景及特征
（一）“新基建”概念逐步深化明確
2018年以來的歷次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都強(qiáng)調(diào)要加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度。2020年4月20日，國(guó)家發(fā)改委首次明確：新型基礎(chǔ)設(shè)施是以新發(fā)展理念為引領(lǐng)，以技術(shù)創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)，以信息網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，面向高質(zhì)量發(fā)展需要，提供數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級(jí)、融合創(chuàng)新等服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施體系。
（二）“新基建”迎來投資風(fēng)口
隨著“新基建”概念的逐步清晰，各種配套政策的陸續(xù)出臺(tái)，截至5月已有31個(gè)省區(qū)市發(fā)布了2020年新基建相關(guān)重點(diǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃，其總投資額共計(jì)約40萬億元。
表格 SEQ 圖表 \* ARABIC 1 部分重點(diǎn)省市“新基建”板塊投資計(jì)劃
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總 投 資 |
資 金 安 排 |
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北京 |
300個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資2523億元 |
以民間投資為主 |
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上海 |
重大工程項(xiàng)目152項(xiàng)，1500億元 |
先進(jìn)制造業(yè)、軌交 |
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江蘇 |
省重大項(xiàng)目240個(gè)，5410億元 |
數(shù)字經(jīng)濟(jì)公共配套 |
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浙江 |
537個(gè)重大項(xiàng)目，8864億元總投 |
互聯(lián)網(wǎng)+智慧城市 |
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廣東 |
1230個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，7000億元總投 |
粵港澳大灣區(qū)互聯(lián)互通 |
（三）“新基建”推動(dòng)數(shù)據(jù)中心蓬勃發(fā)展
2019年，中國(guó)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1562.5億元。國(guó)家“新基建”政策的推進(jìn)，會(huì)讓國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目快速增加，尤其是一些綠色、大型甚至超大型的數(shù)據(jù)中心會(huì)增多。預(yù)計(jì)2020-2022年，中國(guó)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)市場(chǎng)規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率為27.8%，2022年數(shù)據(jù)中心規(guī)模將達(dá)3200億元。
圖表 1 2014-2019年我國(guó)數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)需求情況
二、數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目開發(fā)基本邏輯及痛點(diǎn)
數(shù)據(jù)中心在本質(zhì)上屬于建筑物的一種形態(tài)，因此從建設(shè)流程上而言，與普通的地產(chǎn)項(xiàng)目比較接近（見下圖所示），按照階段都可以劃分為：籌備—立項(xiàng)—設(shè)計(jì)—施工—驗(yàn)收。
圖表2 標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)中心建設(shè)流程
數(shù)據(jù)中心作為具有特殊用途的建筑物，對(duì)于各項(xiàng)軟硬件等技術(shù)指標(biāo)都會(huì)存在比較嚴(yán)苛的要求，例如相對(duì)濕度、恒溫、安防消防等。在建設(shè)流程上，數(shù)據(jù)中心主要有“三難”：
（一）“選址難”，一線城市土地資源稀缺，以深圳為例，原則上不允許在核心城區(qū)新建數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，現(xiàn)存的項(xiàng)目多數(shù)是在原有園區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行功能改造，存在諸多局限。
（二）“運(yùn)作難”，數(shù)據(jù)中心作為重資產(chǎn)行業(yè)，所需的建設(shè)資金投入較大，盡管有穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收入但整體資金回正周期長(zhǎng)，一旦入住率不達(dá)標(biāo)則很容易出現(xiàn)虧損的情況。
（三）“報(bào)建難”，數(shù)據(jù)中心在建設(shè)過程中，因其建筑功能、選址等各方面的特殊性，在報(bào)批報(bào)建環(huán)節(jié)過程中存在諸多不確定性，需要對(duì)項(xiàng)目所在地的法律法規(guī)、行業(yè)政策等有較為深度的了解，一旦報(bào)建環(huán)節(jié)受阻，就會(huì)影響項(xiàng)目整體的開發(fā)節(jié)奏。
三、產(chǎn)業(yè)助推地產(chǎn)發(fā)展
（一）房企“泛地產(chǎn)”業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略導(dǎo)向
狹義上的多元化指圍繞房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，不再只聚焦于單純的開發(fā)銷售模式，這是目前比較多的房企正在嘗試的多元化方式。而廣義上的多元化則完全跨界，指業(yè)務(wù)涉及醫(yī)療、旅游、機(jī)器人等和房地產(chǎn)本身沒有任何關(guān)系的行業(yè)。毫無疑問，多元化的目標(biāo)應(yīng)聚焦有政策紅利、有一定市場(chǎng)規(guī)模、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的新業(yè)務(wù)。
展望未來，泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將成為特發(fā)地產(chǎn)的重要戰(zhàn)略抓手，公司將會(huì)積極探索外部合作，尋求特發(fā)地產(chǎn)規(guī)模與業(yè)務(wù)增長(zhǎng)新機(jī)會(huì)，因此如何在泛地產(chǎn)領(lǐng)域選擇合適的賽道實(shí)現(xiàn)后來居上，是企業(yè)必須要面對(duì)的課題。
（二）城市更新項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)業(yè)配套的需求
城市更新伴隨著中國(guó)城市過去30年的高速發(fā)展，已升級(jí)為以舊煥新、內(nèi)涵增值為發(fā)展訴求的時(shí)代，特發(fā)地產(chǎn)在“十三五”期間通過創(chuàng)新模式，踏準(zhǔn)城市更新窗口期，積累了大量項(xiàng)目，這些項(xiàng)目中不乏土地利益整備統(tǒng)籌或者住宅+產(chǎn)業(yè)配套的綜合型項(xiàng)目，怎樣引入產(chǎn)業(yè)以及什么樣的產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值提升，都是公司所需要進(jìn)行的思考。
四、特發(fā)地產(chǎn)對(duì)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)模式的思考
綜上所述，一方面“新基建”時(shí)代的到來為數(shù)據(jù)中心的蓬勃發(fā)展吹響了號(hào)角，這個(gè)“藍(lán)�！笔袌�(chǎng)值得有所作為；另一方面不論是從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)還是城市更新的角度出發(fā)，都要求房企在項(xiàng)目建設(shè)中積極引入高新產(chǎn)業(yè)。但企業(yè)自身又缺乏新基建相關(guān)的資源稟賦，如何發(fā)展好“地產(chǎn)+數(shù)據(jù)中心”的業(yè)務(wù)模式，應(yīng)該從“跨界合作、平臺(tái)打造、頂層設(shè)計(jì)”三個(gè)維度開展工作。
（一）跨界合作引入內(nèi)外部?jī)?yōu)質(zhì)資源
立足于自身的國(guó)資優(yōu)勢(shì)、土地優(yōu)勢(shì)和地產(chǎn)開發(fā)比較優(yōu)勢(shì)，探索跨業(yè)態(tài)、多渠道、多行業(yè)整合，一方面積極挖掘集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)部“新基建”相關(guān)的產(chǎn)業(yè)資源，如特發(fā)信息、麥捷科技等，另一方面則是通過與數(shù)據(jù)中心行業(yè)龍頭企業(yè)及城市規(guī)劃相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，引進(jìn)對(duì)方的技術(shù)儲(chǔ)備填補(bǔ)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)中的短板。
（二）立足城市更新打造產(chǎn)業(yè)資源平臺(tái)
首先要梳理企業(yè)手上現(xiàn)有的城市更新儲(chǔ)備項(xiàng)目，對(duì)其中涉及到產(chǎn)業(yè)用地配套指標(biāo)的項(xiàng)目要充分掌握用地規(guī)模，產(chǎn)業(yè)方向等詳細(xì)指標(biāo)；其次，產(chǎn)業(yè)落地要以項(xiàng)目作為支撐，針對(duì)不同項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)用地指標(biāo)量體裁衣定制化“數(shù)據(jù)中心”，通過打造“數(shù)據(jù)中心+地產(chǎn)”的模式，在完成規(guī)劃要求的同時(shí)又解決了項(xiàng)目建成后的招商和運(yùn)營(yíng)壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值提升。
（三）從頂層設(shè)計(jì)的視角參與智慧城市建設(shè)
如果說“跨界合作，引入資源”是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的鏈接，“搭建城市更新產(chǎn)業(yè)平臺(tái)”則是將點(diǎn)線的鏈接繪制成一張圖紙，而加入頂層設(shè)計(jì)之后，這張圖紙就有了高度，成為一個(gè)有機(jī)的立體。那么對(duì)于數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目開發(fā)而言，什么是頂層設(shè)計(jì)？簡(jiǎn)單而言就是站在建設(shè)智慧城市的角度去布局，前文中提到的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目?jī)纱笸袋c(diǎn)“選址難、報(bào)建難”，對(duì)于單項(xiàng)目運(yùn)作而言，無疑是極大地提高了企業(yè)的進(jìn)入門檻和后期的不確定性。但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)和數(shù)據(jù)中心行業(yè)龍頭及專業(yè)機(jī)構(gòu)完成資源整合并形成平臺(tái)效應(yīng)，進(jìn)而轉(zhuǎn)換角色，從單項(xiàng)目的開發(fā)者向智慧城市規(guī)劃者升級(jí)，在做到充分研究城市空間布局的前提下，在合適區(qū)域?qū)霐?shù)據(jù)中心的產(chǎn)業(yè)布局，同時(shí)制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，這些痛點(diǎn)就能夠迎刃而解。
白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，需要插上新基建的“翅膀”。而數(shù)據(jù)中心作為一種線上和線下并行，科技和地產(chǎn)相結(jié)合的建筑形態(tài)，做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，充分享受城市和時(shí)代發(fā)展的紅利。