物業(yè)服務(wù)企業(yè)的兼并購研究
發(fā)布日期:2020/3/5 11:03:47 | 瀏覽次數(shù):7693 來源:文希彤/特發(fā)服務(wù)經(jīng)營管理部
通過分析物業(yè)市場發(fā)現(xiàn)，目前物業(yè)管理行業(yè)的集中度不斷增長，企業(yè)分化程度拉大，呈現(xiàn)強者愈強的趨勢。
特發(fā)服務(wù)目前營收情況與物業(yè)百強的均值相當，發(fā)展趨勢樂觀；但公司體量小，一定程度上制約著業(yè)務(wù)橫向發(fā)展，與物業(yè)百強企業(yè)仍有一定的差距。因此，公司在上市成功后需要加大市場挖掘力度，進一步擴大管理半徑，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。
在行業(yè)集中度持續(xù)上升、各層級企業(yè)分化加劇的環(huán)境下，特發(fā)服務(wù)需要進行規(guī)模擴張。而物業(yè)企業(yè)常見的規(guī)模擴張方式主要包括以下三種方法：
（一）承接兄弟開發(fā)企業(yè)項目。特發(fā)服務(wù)的兄弟開發(fā)企業(yè)主要以特發(fā)集團和南通三建企業(yè)為主，但受環(huán)境、政策、兄弟企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍及管理體量等影響，特發(fā)服務(wù)能夠承接的項目數(shù)量及面積均有限，僅依靠承接項目無法幫助公司實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。
（二）市場化拓展。目前特發(fā)服務(wù)有將近76%的物業(yè)管理面積是依靠市場化拓展取得的，這也是公司主要的擴張方式。但目前公司的項目體量仍然偏小，僅靠此方式無法滿足公司快速實現(xiàn)規(guī)模擴張的需求。
（三）兼并收購。對其他企業(yè)進行兼并收購，這是企業(yè)規(guī)模擴張最重要的手段之一。僅2015-2016年，物業(yè)百強企業(yè)總計收購 300余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，累計收購物業(yè)管理面積超過6.2億平方米，占百強企業(yè)兩年管理面積總增量的 27.78%。特發(fā)服務(wù)成功上市以后，有必要考慮采取并購方式擴大管理服務(wù)半徑。
1、基于物業(yè)主業(yè)的并購
（1）住宅類業(yè)務(wù)：目前物業(yè)行業(yè)中還是以住宅類項目為主。但經(jīng)過幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)住宅開發(fā)市場已逐漸進入瓶頸期。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017、2018年全國住宅竣工面積連續(xù)兩年下降，住宅物業(yè)開發(fā)進一步放緩，加上目前有住宅開發(fā)背景關(guān)聯(lián)方的物業(yè)企業(yè)規(guī)模相對龐大，不建議對傳統(tǒng)住宅類業(yè)務(wù)進行擴張或并購。
（2）非住宅類業(yè)務(wù)：我國總體消費水平的持續(xù)提升為商業(yè)環(huán)境注入了活力，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公建、學(xué)校、醫(yī)院等現(xiàn)有的存量物業(yè)也在急劇增加。此外，物流、科技、產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展也促使了產(chǎn)業(yè)園區(qū)在全國范圍的建設(shè)潮，2018年國內(nèi)共有開發(fā)區(qū)達2675家。由此看來，非住宅類業(yè)務(wù)可成為特發(fā)服務(wù)實施兼并購的方向。
進一步分析，基于商寫類的物業(yè)服務(wù)費及收繳率較其他業(yè)態(tài)高（2018年全國平均辦公物業(yè)服務(wù)費為業(yè)態(tài)最高，達每月7.84元/平方米，收繳率為97.47%），因此對商寫類業(yè)務(wù)進行收購應(yīng)該更有所期。此外，商寫類物業(yè)的市場巨大。僅就深圳及附近區(qū)域分析，隨著粵港澳大灣區(qū)的概念持續(xù)發(fā)酵，大灣區(qū)內(nèi)主要城市件的商業(yè)合作將得到加強，深圳寫字樓物業(yè)市場的前景較為積極，建議特發(fā)服務(wù)在上市后多考慮并購商寫類的物業(yè)項目。
2、跨業(yè)務(wù)類型的并購
隨著科技的發(fā)展，物聯(lián)網(wǎng)+模式迅速興起并滲透到各行各業(yè)中，政府也愈發(fā)重視智慧城市的建設(shè)問題。而特發(fā)服務(wù)作為老牌的物業(yè)企業(yè)，其智能化、信息化程度已逐漸落后于同行巨頭。鑒于此，公司在未來實有必要強化自身的科技化及信息化程度，而通過對優(yōu)秀的科技公司進行并購合作，也不失為一種發(fā)展方式。
通過總結(jié)行業(yè)內(nèi)的成功并購案例，我們可以發(fā)現(xiàn)，被并購企業(yè)具備以下特點的，實施并購的成功率以及帶來的并購優(yōu)勢往往相對較高：
1、標的企業(yè)具備一定管理規(guī)模。
2、標的企業(yè)具有良好的盈利狀況和較強的運營管理能力。
3、被并購企業(yè)為百強企業(yè)、新三板掛牌企業(yè)或區(qū)域性龍頭企業(yè)等，且市場給予較高的估值溢價。
4、標的企業(yè)的業(yè)態(tài)能與并購方形成良性互補，或業(yè)務(wù)涉及并購方產(chǎn)業(yè)鏈上下游，完善并購方業(yè)務(wù)體系。
5、標的企業(yè)的企業(yè)文化及管理理念與并購方一致。
特發(fā)服務(wù)在選擇并購標的時，可以參考以上五個因素考慮并進行綜合評定。
1、政策風(fēng)險：企業(yè)對宏觀環(huán)境的錯誤解讀可能導(dǎo)致企業(yè)制訂的收購方案與國家調(diào)控和監(jiān)管的相關(guān)政策相抵觸。
2、信息不對稱風(fēng)險：公司財務(wù)報表和股價不可能與企業(yè)的基本情況及變化完全一致，而且也可能存在目標公司為了美化自身經(jīng)營狀況而故意隱瞞或虛構(gòu)信息的情形。
3、文化沖突風(fēng)險 ：企業(yè)文化往往是經(jīng)過一段相對漫長的時間形成的，具有獨特性、連貫性和繼承性等特點。企業(yè)間想要達成文化融合、形成趨同的經(jīng)營理念，會受到很多因素制約。
4、人員流失風(fēng)險：企業(yè)的合并必然會涉及組織結(jié)構(gòu)的改變，這極有可能會引起部分管理者和員工的思想或情緒的波動，不利于公司的管理和整合，也會增加人才流失風(fēng)險。
5、法律風(fēng)險：并購活動是一項復(fù)雜的企業(yè)間交易活動，在并購中可能會發(fā)生民事糾紛等諸多法律問題，給并購帶來一定的法律風(fēng)險。
6、財務(wù)風(fēng)險：包括融資支付風(fēng)險，定價風(fēng)險以及財務(wù)整合和控制風(fēng)險等。
選擇一家合適的并購標的公司能在很大程度上降低并購的風(fēng)險，前文探討了有關(guān)并購對象的選擇問題。除此以外，企業(yè)還需要注意以下幾點因素：
1、建立預(yù)案：在并購發(fā)起之前就要對并購行為的必要性和可行性進行深入的研究探討，明確公司對自身并購的需求，同時建立一套完整詳細的風(fēng)險處理預(yù)案，以防范操作執(zhí)行層面的各類風(fēng)險。
2、盡職調(diào)查：應(yīng)充分重視并購前的盡職調(diào)查，并做好并購標的資產(chǎn)的評估工作。
3、文化整合：盡可能選擇文化理念較為趨近的公司進行合并。除此以外，企業(yè)在并購之后需要加強文化的整合力度，為新團隊提供足夠的資源和支持，推動雙方文化和理念的融合。
4、合法合規(guī)操作：在選擇并購對象時，需要調(diào)查并理清對方公司的法律和債務(wù)情況；而企業(yè)自身也需注意并購的合法合規(guī)性，維護企業(yè)并購的利益。
5、協(xié)議保障：企業(yè)在與收購標的簽訂收購協(xié)議時，應(yīng)當通過添加對賭條款等方式，要求標的企業(yè)給予一定程度業(yè)績承諾，以降低因收購后不確定性造成的業(yè)績波動風(fēng)險。
綜合以上分析，特發(fā)服務(wù)的兼并之路其實有很多選擇。區(qū)域上，可以考慮收購未涉足地區(qū)的物業(yè)企業(yè)，在擴大規(guī)模的同時推動公司業(yè)務(wù)覆蓋全國；業(yè)務(wù)上，寫字樓物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)等非住宅類物業(yè)是我們上市后的一個并購方向；此外，科技公司和產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)（如清潔公司）也是我們的選擇。
只是在并購過程中，不可避免會存在一定的風(fēng)險，對此，我們要對并購風(fēng)險有充分的認識，注意企業(yè)的文化整合以及合法合規(guī)操作等，盡可能規(guī)避、減少并購風(fēng)險。